坊間“一鋪養三代”之說是很誘人的。
擁有一個小店面，特別是黃金地段的沿街店面，是很多小小創業者夢寐以求的生產資料。
房產新政給房地產投資帶來諸多不確定性，很多投資客紛紛將目光轉向商鋪等商業地產，同時，伴隨蘇州各區域新的商業中心不斷涌現，業界也傳出了“商業地產將迎來春天”的聲音。
那么，房產新政下，投資蘇州商鋪到底如何呢？我們就此展開調查。
商鋪旺不旺有“三說”
商鋪作為中長線投資，以租代售是主要的形式，但是通過租金來回收投資成本，前提是要保證商鋪不能有閑置，要始終有人來承租。而生活中，我們也經常發現，有的商鋪始終就是香餑餑，有的商鋪換臉面來得個頻繁，有的商鋪甚至一空就是好幾個月。
商鋪到底旺不旺，偶然的背后有著某種必然，那么到底是哪些因素決定了商鋪興旺程度呢？
決定因素之1——地段說
“地段、地段，還是地段”，這句經典語錄被奉為房地產業的金科玉律，商鋪投資同樣如此。
自去年年底手里有了一百七八十萬的閑置現金，市民孫先生就一直在關注商鋪投資。按照首付一半來算，孫先生把自己的承受底線定在300萬左右。到底投資哪里，孫先生就很信奉“地段論”，要投資就要投地段好的。孫先生舉了一個例子，同樣面積不同地段，假設一個店鋪市值200萬年租金8萬，與一個店鋪市值300萬年租金12萬，投資回報率其實差不多，而200萬的店鋪實際投入還要小得多，那為什么有條件寧可選擇300萬的地段，而不是選擇200萬的地段？
在孫先生看來，理論上投資回報差不多，但前提是要保證空置周期短、空置率低，好地段要比差地段風險小，風險小就小在好地段更不愁租，是旺鋪，具有穩定的投資回報。這里還存在一個互為因果的循環鏈：租售兩旺——地段好——價格高——租售兩旺——地段好，其實互為因果。所以，孫先生鐵了心要買十全街的商鋪，不光是要十全街，而且最好是蘇州飯店與南林飯店之間這一段。
一直租房做食品零售的張先生也感同身受。在他的多家直營店中，盡管觀前店租金最昂貴，但是創造財富最多。在幾年的品牌經營中，張先生也逐漸在改變思路：與其在不滿意的地段開幾家，不如集中精力與財力在好地段開一家。在張先生看來，地段的好壞，主要差別在人流，而且是有效人流。當然地段的好壞也是一個相對的概念，是相對于特定行業的。張先生說,觀前商圈是一流地段，但要在觀前街上買裝飾材料，那觀前商圈再好，也比不過看起來綜合評價只能算是二類地段的養育巷，所以應該選擇最對的地段，而不是最貴的地段。
地段好是大前提，但是同一個地段，商鋪的興旺程度也有天壤之別，還在于人流的具體集聚度和行走慣性。同樣是觀前街這樣的一流黃金地段，正面與背面就會有很大差別，有時候背面的商鋪還不如二流甚至三流地段的正面商鋪；同時，即便都是正面店鋪，門面開闊沒有遮擋的，肯定要比門面狹窄進深長或凹進去的要好，處于拐角和岔路口的，要比坡路和死巷的好。當然，這也不能排斥“酒香不怕巷子深”等品牌因素。
決定因素之2——心態說
經商除了“天時”、“地利”，還需要“人和”。有時候房東心態好不好，直接影響到商鋪的可持續出租。
正因為有了“一鋪養三代”的想法，所以，如果一大家子傾其所有就指望這個門面吃飯，那房東就容易把自己的利益最大化，這種心態下，房東就容易急躁、急于求成，甚至“殺雞取卵”，有時候反而導致利益受損，商鋪不旺。
十梓街有這么一個店面，之前租給一個開舊書店的人，10萬一年的租金在當時并不算低，但舊書店就是薄利多銷，太高的租金也承受不起。后來，房東大幅提高租金，書店主無法承受只得退租。結果，這個店面好幾年都租不出去。
商業地產界有一種不成文的說法，商鋪是需要養的，如果是純租賃的中長線投資，其租金上漲速度是趕不上售價漲幅的。房東的心態就至關重要了，商業環境的培育需要一個過程，盲目攀高，只會對商業環境帶來負面效應，沒有了商業環境，商鋪的價值也會隨之下降。
此外，轉讓費的出現，也在一定程度上影響著商鋪的可持續發展。作為裝修補償，轉讓費已經不是什么公開秘密。轉讓費本來應該是上個承租者收，但如今房東往往受到高額轉讓費的誘惑，自己收取轉讓費的已不是個別。
吳女士就遇到過這樣的房東。5年前她在十全街租門面做生意，年租金6萬元，但當時房東仗著地段好就要收取轉讓費4萬元。簽了3年租約，約定每年租金漲幅10%，說好半年一付。但是房東一直比較煩：第六個月剛剛收了上半年房租，第八個月房東就會以缺錢為理由提前來討房租。因為合約簽了3年，所以周邊租金上漲，房東心理很是不平衡，就老想著急于把租金先拿到手。終于等到3年后合約期滿，房東一下子把房租漲到了11萬。比周邊鋪面的最高價還要高出10%，吳女士一氣之下，不租了。后來從旁邊租戶的口中得知，店鋪也空關了幾個月，而最后承租價也降了10%。
有業內人士指出，當前，商鋪租賃中存在這樣一種現象，由于租金太高，承租戶利潤越來越低，勢必會出現不停地轉租，轉讓費因此水漲船高，進而加大了下一家承租戶的成本與風險，其結果也就是在加大商鋪閑置的周期與頻率，這對商鋪來說是致命傷。同時，商鋪在一次次頻繁的改頭換面中，也在減少自己的壽命，每裝修一次，就是對房屋破壞一次。
決定因素之3——功能說
是賣衣服，開飯店，還是做酒吧，不同的行業對商鋪的功能，比如樓層、面積包括進深等都有著不同的要求。一般來說，合適的體積最受歡迎，相比于三層、四層的商鋪，一層、兩層面積適中的商鋪最好賣、也最好租。
據從事過房產中介的老周介紹，最早的一批沿街商鋪很多是街坊改造以后出現的，當時為了考慮錯落有致，就有純一樓的，有2層樓的，有3層的，并且一些商鋪是越造越大，無論是買還是租，面積一大，那勢必成本要高了，對于多數需求者來說，最好就是2層樓。一些承租戶有時候也通過中介公司來找店鋪，根據客戶的需求，老周看出了一些共性的要求：體積不要太大，純一樓最好，2層樓也還可以，一層樓面最好在35——45平方米之間，門面宜寬不宜窄，寧要寬一點，也不要進深太長。
孟先生的幾家連鎖店中也有一半是三層樓面的，租金是按三層樓面來付的，但實際能利用的只有一樓，二三樓更多成為倉庫，空間很浪費。開服裝店的孫小姐也表示，現在要找到純一樓的鋪面還真不容易。
記者走了一下平橋直街和十全街，純一樓的鋪面寥寥可數，三層的鋪面卻占了不少。 100平方米的商鋪三個樓面一分，其實每層樓面面積都很小，要想再分割分租出去做點其它什么存在困難，實際上即便真的進行人為再分割了，滿足的功能看是增加了，但卻破壞了商鋪的正氣。
孟先生舉例說，鳳凰街上有一家甜品店，原本生意不錯，因為租金上漲就選擇了把一樓店面分租出去，重新鋪設樓梯，自己退守二樓。對此，孟先生并不看好：店家只考慮到分租一樓減少房租，減輕壓力，但并沒有想到在店面縮水的同時伴隨的是因店面縮水而引發的客源的縮水。店體太大，租金太高，出租存在風險，樓層太多，實際空間利用率太低，出租也存在風險，所以，商鋪的功能實際影響到商鋪的實際租售。