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            生活資訊
            個人投資商鋪特別注意的十個方面
            來源:中國房產網 作者:小虎 時間:2010-08-04 13:54:00.0
            摘要:“住宅”是專供居住的房屋,“商用房”(全稱是商業服務用房)則是從事商業和為居民生活服務所用的房屋,兩者至少在三個方面發生變更。從土地管理角度看“居改非”已經改變了土地用途,即把“居住用地”改變為“商業用地”,從規劃角度看,其內涵已被變更為《建設工程規劃許可證》中的各項規定,從房屋使用功能角度看,房屋用途具有了經營功能。

            個人投資商鋪同企業投資商鋪兩者區別很大,至少在十個方面需要特別注意。

            注意一:土地性質

            目前市場上某些商鋪是由原來的住宅通過“居改非”變更過來的,這兩類房屋是兩種完全不同的土地使用性質。

            “住宅”是專供居住的房屋,“商用房”(全稱是商業服務用房)則是從事商業和為居民生活服務所用的房屋,兩者至少在三個方面發生變更。從土地管理角度看“居改非”已經改變了土地用途,即把“居住用地”改變為“商業用地”,從規劃角度看,其內涵已被變更為《建設工程規劃許可證》中的各項規定,從房屋使用功能角度看,房屋用途具有了經營功能。

            《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第18條曾經規定:“土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的,應當征得出讓方同意并經土地管理部門和城市規劃部門批準,依照本章的有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同,調整土地使用權出讓金,并辦理登記”?梢钥闯,所投資的“商鋪”如果原來是居住用地的話,以后會有麻煩。

            注意二:規劃變更

            要搞清楚商鋪所在地及其周邊地區今后是否會面臨規劃方面的變更,這也將決定投資是否成功的重要環節。

            從宏觀角度看,整個城市如果推出新一輪規劃綱要的話,所投資的商鋪未來肯定受到新一輪規劃的影響。譬如上海市西部地區崛起虹橋交通樞紐工程,表明整個上海同長三角將形成一個三小時車程的“都市圈”,未來這里將吸引大量人流、物流、信息流和資金流。這就使上海市西部地區凸現商業地產投資機遇。從微觀角度看,一旦所投資的商鋪周邊規劃開建新的軌道交通線,可以肯定該商鋪有著上升的價值。

            注意三:相關權益

            所謂商鋪權益主要包括兩個內容,一是房屋產權,二是其他相關權益。前者只要有產證就可以證明,而后者涉及的內容有很多。譬如二手商鋪原來是否有租客、該租客同房東之間有何協議、商鋪室內裝修部分如何處理等等,這里都會涉及到投資客的“權益”。

            大家知道,二手商鋪原有租客有“優先購買權”,所以投資客在買房前一定要了解租客同房東原來簽訂的協議內容。如果租客放棄“優先購買權”,房東也必須出示有關書面證據。至于原有的裝修、設備等問題,投資客也要問清楚其中的權益范圍,以免買下后發生賠償等麻煩事情。

            注意四:面積大小

            商鋪根據地段和樓層的不同,其價值同面積大小成正比。但從個人投資經營及自身風險角度考慮,商鋪面積一般在50至100平方米為宜。

            類似面積商鋪有市場層面廣、出租容易、經營靈活、租金較高、前期投資較小、投資風險較低等優勢,如小飲食業、服裝店、便利店、咖啡店、花鋪、茶吧、藥店等等,面積都不需要過大。

            選擇商鋪面積主要注意兩點,繁華鬧市地段商鋪因地價較高,投資時盡量注意減小單個門面面積,目標是提高商鋪的單位面積價值,若是二層以上的商鋪,盡量選擇開放式和多通道布局的商鋪,以便讓顧客方便駐足和流動。

            注意五:用途結構

            商鋪內部結構狀況對個人投資客大有講究,特別考慮投資商鋪做餐飲業時,絕不能回避這一點。

            要注意許多住宅小區底樓店鋪是不允許搞餐飲業的,哪怕沿街也不行。投資商鋪前一定要了解是否有廚房和衛生設施、可否做餐飲行業等。商鋪內在結構和尺寸也大有講究,譬如層高是多少、能否加裝夾層(或者送夾層)等。底層商鋪層高若在5米以上,投資客可以自己加裝夾層。一層用于經營,二層用于居住或小型辦公室,這是最理想的商鋪了。

            要注意商鋪結構和模式不能零亂、戶型結構合理、有效使用面積高,這類商鋪一來便于經營,二來物業公司也方便管理,商鋪價值也就相應提高了。

            注意六:設備裝修

            購買商鋪時有必要關心室內的裝修和設備等情況,尤其對房屋的裝飾要有詳細的約定。

            一般情況下二手商鋪都是經過裝修的,有的還帶有各種設備。雙方簽訂買賣合同時最好另外單獨訂立一個附件,即《房屋設備裝修裝飾清單》。列出這些設備和裝修費用等情況,譬如是否包括在房屋總價內,折價的話可折多少等,以免日后同原房東以及周邊鄰居發生矛盾。

            注意七:稅費品種

            商鋪買賣需要繳納稅費,個人投資客一定要厘清這些稅費。因為,這些費用所占房價的比例很高。主要有營業稅、契稅、印花稅、土地增值稅、個人所得稅等,具體都要在協議中講清楚。有人建議,如果是某企業出售的商鋪,有的可以采用股權轉讓形式進行投資。據說,這樣可以合理規避部分稅費。

            注意八:抵押貸款

            投資商鋪時若考慮辦理抵押貸款,必須了解房地產抵押貸款方面的有關知識。

            目前,銀行對商鋪貸款審核比較嚴格,最低面積標準定為50平方米、最低總價定為40萬元、貸款成數大都為5成。而對于那些臨街具有獨立產權的商鋪以及分割型商鋪,抵押貸款審批更為嚴格。因為,這些商鋪可能涉及到今后規劃動遷或鄰居產權糾紛等難題。

            商鋪抵押貸款前投資客必須到銀行進行估價,所估價格通常由商業銀行委托評估公司擬定。所估價格一般不會超過評估價,商鋪的實際抵押貸款成數也就低于5成。

            注意九:回報時間

            商鋪投資講究的是長期回報,從目前國內外大型商業地產開發經驗來看,一個優質商鋪所獲得的長期租金收益遠遠高于初始投入。

            對于商鋪投資來說,“地段、地段,還是地段”這句“名言”仍然適用。而且,商鋪投入同回報通常也是成正比的,但也有特例。

            譬如一些城鄉結合部的商鋪,剛建成是冷落的。但是,隨著城市化進程的加速,區域市場從無到有,從小到大。包括區域人口的增加、居住社區的出現、道路開通、公共設施興建等,房價或鋪價都會水漲船高,促使商鋪投資升值。當然,不是人人都能看準這種“潛力鋪”的,主要還是要耐得住寂寞。

            如果投資那些大型商業地產項目中的商鋪,開發商的素質包括其實力、能力、誠信度、專業度和知名度等等值得關注,這同商鋪投資回報是密切相關的。因為,這涉及到開發商未來對該商鋪的市場培育以及統一經營管理等問題。

            注意十:市場因素

            市場因素對商鋪的影響是至關重要的,這里包括宏觀、中觀以及微觀等各種因素。有些是能夠預見并掌控的,但有些卻是難以預料的,這就要看投資客本人的綜合素質了。

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